Cependant, il reste toujours possible d'ouvrir ce droit par voie contractuelle comme c'est parfois le cas.Par application d'un principe de droit, il est impossible de mettre en condition suspensive une condition de validité d'un contrat de sorte qu'ériger en condition suspensive de la vente que le vendeur fasse une déclaration préalable est juridiquement impossible. ). Il appartient donc aux notaires de veiller au respect de cette réglementation.Bien que le terrain issu d'une division préalable constitue désormais pleinement un lot de lotissement, le législateur après quelques hésitations n'a pas doté la vente de ce type de lot de lotissement d'une promesse unilatérale de vente particulière comme en matière de lot de lotissement soumis à permis.La forme de l'avant contrat est donc libre et on pourra indifféremment utiliser le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) ou la promesse unilatérale de vente ou d'achat. Cette déclaration préalable suit naturellement et logiquement donc le même régime juridique que les autres types de déclaration préalable, sur lequel nous ne nous pencherons pas (voir quelques aspects dans la déclaration préalable de travaux).L’affectation finale importe peu, le terrain pouvant avoir indifféremment vocation à accueillir une construction à usage d’habitation, d’activité artisanale, d’activité commerciale ou encore d’activité industrielle.Constitue un lotissement l'opération d'aménagement "qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments".Relevons que la réglementation des lotissements peut trouver à s’appliquer même en présence d’un seul et unique propriétaire.Quelques précisions s’imposent néanmoins puisque certaines opérations sont disqualifiées d’office (pour les principales) :Ce champ d’application se définit négativement par rapport à celui du permis d’aménager. Un dépôt de permis précédant une déclaration préalable reste possible (puisque dans ce type de lotissement aucune pièce propre du lotissement n'est à fournir à l'appui de sa demande), mais ne présente pas de grande utilité en pratique, le demandeur s'exposant à un rapide refus de permis au motif que la division n'est pas autorisée. La responsabilité du notaire pourrait sans doute être retenue au titre de la complicité (s'agissant d'une sanction pénale).La nullité de l'acte pourrait également être poursuivie pour infraction à la réglementation des lotissements par l'acquéreur, le maire ou le représentant de l'état sur le fondement d'absence de réalisation des travaux imposés.L'acte devra naturellement reprendre également à peine de nullité relative dans le délai d'un mois que le descriptif du terrain résulte d'un bornage (contradictoire).Se pose alors la question d'un recours des tiers ou un retrait de l'administration en cas d'accord express : certains notaires souhaiteront attendre afin que l'annulation ou le retrait de l'autorisation de division n'affecte pas l'acte de vente d'une nullité (en pratique l'attente est de 3 mois et demi minimum à compter du dépot de la déclaration).Rappelons que le rôle de la déclaration préalable de division est d'opérer un contrôle accru de l'administration sur les divisions foncières, pas d'allonger inconsidérablement les délais. Il faut savoir que l’employeur a l’obligation d’effectuer cette déclaration sous peine de s’exposer à une amende de 1056.00 €. La dispense du dépôt d’une demande de déclaration préalable avant le dépôt du permis de construire.« Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division. Elle ne s'applique pas aux travaux d'entretien ou de réparation ordinaires, mais aux ouvrages plus lourds comme un agrandissement . Le notaire expressément requis d'instrumenter, après avoir sensibilisé les parties sur les risques et inconvénients d'un recours, doit pouvoir régulariser la vente sans engager sa responsabilité.Par contre, si l'arrêté de non opposition prévoit des travaux à la charge du déclarant, le notaire se doit dans l'idéal d'attendre la fin des travaux et la fin du récolement de ces travaux afin de conférer à son acte toute la sécurité juridique à laquelle les parties ont droit.En pratique, devant l'allongement insupportable des délais dans le cas d'espèce, résultant pourtant de la réforme simplificatrice, sous la pression des parties et après signature d'une reconnaissance de conseils donnés le notaire acceptera sans doute également dans ce cas de régulariser l'acte (mais pas avant la réalisation des travaux).Comme en matière de lotissement soumis à permis, la délivrance d'un permis de construire couvre la nullité de la vente ou de la location d'un lot de lotissement issu de déclaration préalable qui aurait enfreint la réglementation propre à ce type de lotissement.Attention, l'obtention du permis ne semble pas devoir priver l'acquéreur de son action en nullité de l'acte pour défaut de mention selon laquelle le descriptif résulte d'un bornage contradictoire.Dans le principe les lots de lotissement doivent être constructibles ce qui suppose l'existence de dessertes suffisantes en réseaux et voirie (éventuellement au moyen de servitudes).Dans le cas particulier du lotissement soumis à déclaration préalable, au stade de l'instruction, la situation du terrain en zone constructible au document d'urbanisme applicable est suffisante.
Les démarches diffèrent en fonction de votre situation. Rares sont les ventes de terrains à bâtir qui ne nécessitent aucune formalité, puisque la vente d’un tel terrain, dès lors qu’il provient d’une division, ou du détachement d’une plus grande propriété, est soumise à l’obtention préalable d’un permis d’aménager, ou à déclaration préalable. Vous pouvez facilement imprimer ce plan avec les références cadastrales ou l’adresse exacte du terrain sur le site cadastre.gouv.fr. ou le permis d’aménager (P.A. Mais cette fois l'expiration du délai de récolement des travaux pourrait être exigée du notaire avant la passation de l'acte authentique.A quelle époque peut-on déposer la demande de permis ?L'administration accepte les dépôts de demande de permis dès que la déclaration préalable de division a été effectuée.